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合同能源管理在物業(yè)管理節(jié)能減排中擔當者非常重要的角色
隨著我國經(jīng)濟持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化進程不斷加快，人民生活水平日益提高，能源無疑成為經(jīng)濟社會發(fā)展不可或缺的物質(zhì)，而隨之而來的能源短缺問題也逐漸成為我國未來經(jīng)濟、社會可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P的建筑能耗最終將會超過工業(yè)、交通領域的能耗，占到社會總能耗的40%?；诮ㄖ芎某掷m(xù)剛性增長的現(xiàn)實，國家從能源戰(zhàn)略角度，將建筑節(jié)能工作擺在越來越重要的位置，作為管理龐大不動產(chǎn)的物業(yè)管理行業(yè)也肩負著在物業(yè)管理與服務中開展節(jié)能工作的重大責任。
當前物業(yè)管理行業(yè)開展節(jié)能減排工作存在的主要問題
目前，物業(yè)管理行業(yè)參與節(jié)能減排工作還處于起步階段，在節(jié)能意識、節(jié)能資金和節(jié)能技術等方面存在以下主要問題。
1.節(jié)能意識缺乏。大多數(shù)企業(yè)的管理人員缺少節(jié)能減排方面的意識和知識，主要表現(xiàn)在對不同類型建筑的能源需求、消耗不清楚，對電梯、空調(diào)等能耗設備性能不了解，對先進的能源管理和設備運行系統(tǒng)不掌握。基本還停留在設備正常運行和低層次、重復性的維修養(yǎng)護上，難以對所管項目的設備運行狀態(tài)和能源消耗情況做出正確的判斷，提出合理化改進和管理建議。
2.技術力量單薄。要解決所管項目中不同設備在高效率的工況下運行、減少不同形式供熱、空調(diào)系統(tǒng)的整體能耗損失等一系列問題，需要較強的管理團隊和技術人才。作為目前處于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)，企業(yè)招收的工程人員大部分是從事簡單維修工作的一線技術工人，缺少設備管理和能源控制的高級人才，使得節(jié)能減排工作難以推開。
3.改造資金短缺。既有建筑節(jié)能改造包含能耗審計、方案設計、改造施工和運行管理以及融資等一系列的專業(yè)服務環(huán)節(jié)。目前，政府在物業(yè)管理節(jié)能方面的政策支持較少，業(yè)主也不愿意另行支付這筆改造費用。而作為微利行業(yè)的物業(yè)管理業(yè)，收取的物業(yè)管理費主要用來維修養(yǎng)護設施設備，沒有充足的資金對整個設備運行系統(tǒng)進行有針對性、有計劃、有步驟的改良，局部的改造又起不到良好的效果和較高的經(jīng)濟收益。
合同能源管理在物業(yè)管理行業(yè)開展節(jié)能減排中的嘗試與初步效果
近幾年，物業(yè)服務企業(yè)逐步意識到拓展節(jié)能減排工作既是行業(yè)的社會責任，也將成為管理過程中的一個效益增長點，部分企業(yè)通過對合同能源管理的嶄新商業(yè)模式的嘗試，在節(jié)能減排工作中邁出了可喜的一步，達到雙贏甚至多贏的效果。合同能源管理也開始成為大家關注的話題。
合同能源管理(EnergyPerformanceContracting，簡稱EPC)，是指節(jié)能服務公司通過與愿意進行節(jié)能改造的客戶簽訂能源服務合同，為客戶的節(jié)能項目進行投資或者融資，并向客戶提供能源審計、項目設計、設備采購、施工、工程驗收、節(jié)能量監(jiān)測、系統(tǒng)運行維護等一條龍服務，以與客戶分享項目運行后產(chǎn)生的節(jié)能效益的方式回收投資并獲取合理的利潤。
采用合同能源管理對物業(yè)管理行業(yè)開展節(jié)能減排工作的意義
1.通過市場籌措了節(jié)能改造所需資金。合同能源管理機制實質(zhì)是物業(yè)服務企業(yè)以節(jié)約未來的能源費用來支付節(jié)能項目全部成本的節(jié)能投資方式。此外，設備的升級，運行成本的降低，不僅免除了業(yè)主的節(jié)能改造投資，而且使能源利用效率得到提高，大大節(jié)約了物業(yè)服務公司整合改造資源帶來的交易成本，并將確保在未來一段時間，能獲得穩(wěn)定收益。
2.以能源管理合同的簽訂保障了各方的權益。能源管理合同是物業(yè)服務企業(yè)和建筑節(jié)能服務公司在平等民事主體之間簽訂的合同，由節(jié)能服務公司提供建筑節(jié)能服務，物業(yè)服務企業(yè)以節(jié)能收益支付相應報酬的協(xié)議。這種管理方式既保障了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的利益，也了建筑節(jié)能服務項目的成功率。
3.充分利用了節(jié)能服務公司的專業(yè)化。節(jié)能服務公司提供的能源審計、改造方案設計、施工、運行管理和培訓以及項目融資等一條龍式專業(yè)化服務，能夠把節(jié)能改造所需要的各環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，在系統(tǒng)性和連續(xù)性分析的基礎上進行節(jié)能改造決策，有利于節(jié)能改造各個環(huán)節(jié)之間的相互協(xié)調(diào)和控制，了節(jié)能改造的實施效果，避免因把各個環(huán)節(jié)割裂開來而造成節(jié)能決策過程中的信息失真以及節(jié)能改造實施過程中的各自為政的不利局面。
節(jié)能服務合同運行機制的分類
1.節(jié)能收益分享型合同運行機制。節(jié)能收益分享型合同是由建筑節(jié)能服務公司承擔全部或部分的節(jié)能投資，其回報則來自于和業(yè)主分享的節(jié)能收益。一般在節(jié)能服務公司投資實施節(jié)能措施后頭2-3年，節(jié)能服務公司會提取較大的比例節(jié)能收益，后幾年的比例會下降，直至合同期結束。這種合同方式目前在國內(nèi)較為普遍。
2.能源費用托管型合同的運行機制。能源費用托管合同由建筑節(jié)能服務公司負責管理業(yè)主的整個能源系統(tǒng)的運行和維護工作，承包能源費用。建筑節(jié)能服務公司向業(yè)主收取一筆固定費用，客戶享受某一水平的服務，該服務覆蓋了客戶用能的所有方面，包括支付能源費用和日常維護，此類合同在歐洲市場較為常見。
3.節(jié)能收益型合同運行機制。這種形式的合同中必須向業(yè)主承諾能耗性能，即其承包項目在改造后的節(jié)能收益;作為回報業(yè)主在項目施工驗收結束后即將所有工程款支付給節(jié)能服務公司。如果實施節(jié)能措施后的合同期內(nèi)項目的節(jié)能收益沒有達到節(jié)能服務公司在合同中承諾的數(shù)字(通常是個范圍)，那么建筑節(jié)能服務公司必須將這部分收益差額退還給業(yè)主。一般還有專門的保險公司參與這樣的項目，一旦項目失敗，保險公司將承擔節(jié)能服務公司不承擔賠償?shù)牟糠?。目前這種合同方式在美國的建筑節(jié)能服務項目較為普遍。